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Kaufen oder Mieten? 10 hilfreiche Tipps für Ihr perfektes Wohn-Modell

Kaufen oder Mieten? Eine Familie freut sich ein Dach über dem Kopf zu haben

Kaufen oder Mieten? Familie mit Dach über dem Kopf

Kaufen oder Mieten – nur ein Rechen-Modell?

Deutsche träumen vom Eigenheim

Gehören Sie zu den 79% der Deutschen, die glauben ihren Wohn-Traum in einer eigenen Immobilie am besten verwirklichen zu können?

Viele sehen, bedingt durch die historisch niedrigen Zinsen, diesen Traum in greifbarer Nähe.

Die momentane Immobilienkauf-Euphorie stützt sich auf die weitläufige Meinung:
Wenn die Kreditrate für die Baufinanzierung nicht höher als meine bisherige Miete ist, kann ich mir auch eine eigene Immobilie kaufen!
Und: Bei diesen Hammerzinsen kann man ja nichts falsch machen!

Aber geht diese simple Rechnung wirklich auf?

Puh, wenn das so einfach wäre!

Ich weiß aus meiner 30-jährigen praktischen Erfahrung, dass der Wunsch nach einem Eigenheim bei vielen Menschen sooo groß ist, dass die nüchternen und knallharten Zahlen, Daten und Fakten gerne lieber verdrängt werden. Der Immobilienkauf wird einfach schön gerechnet.

…. Das kann aber fatale Folgen haben.

Führen Sie sich vor Augen, dass ein Immobilienkauf eine weitreichende Entscheidung ist, und Ihr Leben finanziell und persönlich verändern wird.

Mit den nachfolgenden 10 Tipps werden Sie auf jeden Fall mehr Klarheit darüber bekommen, ob sie als Eigentümer oder Mieter glücklicher werden und welche Fallstricke Sie unbedingt beachten müssen.

(In diesem Blog-Beitrag gehe ich gezielt nur auf das Thema “eigengenutzte“ Immobilie ein. Immobilienkauf zum Zwecke der Vermietung sind unter anderen Gesichtspunkten zu betrachten. Dies werde ich in einem separaten Blog-Beitrag behandeln).

1) Welches „Wohn-Modell“ passt zu meinem Leben?

Bevor Sie sich die Frage Kaufen oder Mieten stellen, sollten Sie sich über Ihre eigenen Lebensvorstellungen hinsichtlich des „Daches über dem Kopf“ im Klaren sein.
Das einfache Gegenüberstellen von Kosten für Miete versus Kosten für Kredit-Rate für ein Eigenheim reicht definitiv nicht aus.
So vielfältig Menschen denken und handeln, so unterschiedlich sind auch die Vorstellungen vom „Wohnen“. Dieses unabhängig vom Thema Kaufen oder Mieten.

Meditierender Mann vor Häuser-Kulisse

Deshalb ist der erste und wichtigste Schritt, sich der Lebensphilosophie hinsichtlich des eigenen Wohn-Traumesbewusst zu werden.

Stellen Sie sich die Frage: Was für ein Wohn-Typ bin ich?

  • Möchte ich lieber frei, unabhängig und ungebunden sein?
  • Ist berufliche Karriere für mich wichtig und sind damit verbundene Ortswechsel kein Problem?
  • Sind mir kulturelle Veranstaltungen wichtig, die ich spontan besuchen kann. Und die Szenen-Kneipe um die Ecke darf auch nicht fehlen?
  •  Bin ich eher ein Naturfreund, dem das „grün“ nicht fehlen darf?
  • Geht mir bei der Vorstellung Garten-Arbeit das Herz auf, oder denke ich dabei eher an Pollen-Allergie?
  • Natürlich stellt sich auch die Frage nach der Familienplanung.
  • Bin ich Familienmensch, der sich ein Leben ohne Kinder gar nicht vorstellen kann? Hier macht es natürlich Sinn über die Größe und Lage des Wohnraumes noch mehr nachzudenken.
  • Brauche ich öffentliche Verkehrsverbindung, da ich kein Auto habe und nicht mit dem Auto zur Arbeit fahren möchte?

Sicher fallen Ihnen noch ganz viele Aspekte zu diesem Thema ein 😉

So, vielleicht sind Sie jetzt schon einen Schritt weiter, und erkennen wie Sie leben und wohnen möchten. Ob als Mieter in der Stadt, im Eigenheim am Stadtrand oder wie auch immer.

Unterschätzen Sie bitte diese vorgenannten Überlegungen im Vorfeld nicht!

Denn: Hier wird der Grundstein gelegt, ob Sie ein Vermögen aufbauen, oder viel Geld „in den Sand setzen“.

2) Treffen Sie die Entscheidung für sich und Ihre Familie.

Über fast kein Thema wird hitziger und kontroverser diskutiert, wie über das Thema Kaufen oder Mieten.
Bei dieser Frage mischen sich gerne viele Menschen aus Ihrem Umfeld ein!

Eltern, Geschwister, Verwandte, Freunde, Bekannte….

Die Erfahrung zeigt, dass Menschen gerne ihren eigenen Wohnstatus als den ultimativ richtigen ansehen.
Mieter lassen natürlich nichts auf ihren eigenen Mieter-Status kommen. Im Umkehrschluss gilt das natürlich auch für diejenigen, die Eigentümer von Immobilien sind. Diese lassen auch nichts aus, Ihren Wohnstil als den Ultimativen anzusehen.

Diskussionen sind hier meistens sehr emotionsgeladen und in der Regel müßig.

Doch vergessen Sie nicht: Sie persönlich (und ggfls.  Ihr*e* Lebenspartner*in*) müssen mit den dadurch entstehenden Resultaten und Entwicklungen zurechtkommen.

Die Suppe auslöffeln müssen notfalls Sie und nicht die Anderen!

Also weg mit allen Ratschlägen, die Sie nicht weiterbringen und die nicht Ihren Lebensvorstellungen entsprechen. 

3) Wohnraum XXL?

Machen Sie sich intensiv Gedanken über Ihre benötigte Wohnfläche.
Gerade wenn Sie kaufen wollen, sollten Sie auch die verschiedenen Lebensphasen berücksichtigen.
Menschen, die planen Familie zu gründen, denken oft:

Oh ja, wir brauchen unbedingt ein Haus/RH mit großem Garten, damit die Kinder spielen können. Und wir brauchen ganz viiiiel Platz.
Aber: Man sollte sich die Größe seines Objektes gut überlegen.

Wir haben es zum Beispiel auch bei unseren Nachbarn gesehen, die kleine Kinder haben, wie selten der Garten doch zum Spielen genutzt wurde.
Heute sind die Kinder vielfach in Tages-Kindergärten und später in Tages-Schulen untergebracht. Die junge Generation hat oft viele andere persönlichen Interessen und Hobbys. Zeit zu Hause oder im Garten bleibt oft nicht viel.
Wenn Kinder dann ins Jugendalter kommen, finden sie es auf jeden Fall nicht prickelnd ohne öffentliche Verkehrsmittel zurechtzukommen. Sollte auch überdacht sein;)
Und: Sind die Kinder dann ganz aus dem Haus, bemerkt man unter Umständen, dass die Wohnfläche eigentlich viel zu groß ist.
Ein Haus muss auch gepflegt werden und der Garten muss in Schuss gehalten werden. Vielleicht braucht man im Alter sogar Personal um alles zu bewirtschaften.
Der tatsächlich genutzte und wirklich benötigte Wohnraum steht dann in keinem Verhältnis zu den Kosten.

Vorteile Kaufen:

  • Sachwert, völlige Wertlosigkeit eher unwahrscheinlich.
  • Praktischer Nutzwert: Man kann darin wohnen.
  • Statt monatlicher Miet-Belastung zahlt man in die eigene Kasse und hat später eine abgezahlte Immobilie.
  • Gleichbleibende monatliche Kredit-Raten bei Zinsbindung.
  • Eine abgezahlte Immobilie, kann im Alter Kosten senken.
  •  „Spar-Zwang“ bei der Abzahlung eines Kredites kann ein Vorteil zum Mieten sein.
  • In guten Lagen kann Wertsteigerung möglich sein.
  • Wer bestimmte Vorstellungen vom Wohnen, Größe, Lage, Grundriss etc. hat, kann dies beim Kauf, zumindest bei einem Neubau, besser realisieren.
  • Keine Abhängigkeit von einem Vermieter.
  • Keine Gefahr der Eigenbedarfs-Kündigung.
  • Steuerliche Vorteile ggfls.

Nachteile Kaufen:

  • Kauf- und Kauf-Nebenkosten.
  • Ein Eigentümer muss für Instandhaltung- und Renovierung-Kosten komplett selbst aufkommen.
  • Baumängel können zusätzliche Kosten verursachen.
  • In Notsituationen wie Krankheit, Arbeitslosigkeit, Scheidung droht bei nicht bezahlen der Kredit-Raten der Notverkauf bzw. die Zwangsversteigerung.
  • Eine eigengenutzte Immobilie macht immobil. Schwierig bei Orts- oder Arbeitsplatzwechsel.
  • Eine Immobilie ist nicht so schnell veräußert. Das kann Monate dauern. Vor allem, wenn man einen guten Preis erzielen möchte.
  • Eventueller Wertverlust beim Wieder-Verkauf.
  • In ländlichen Gegenden finden sich vielleicht gar keine Käufer.
  • Klumpen-Risiko“, wenn kein anderes Vermögen aufgebaut wird.

Vorteile Mieten:

  • Mieter sind i.d.R. mobiler. Vorteil bei Orts- oder Arbeitsplatzwechsel.
  • Ein Mieter muss nicht für Instandhaltungs- und Renovierungskosten aufkommen.
  • Etwas krass, aber auch zu bedenken: Zwar können sich weder Mieter noch Eigentümer ihre Nachbarn aussuchen. Mieter können allerdings schneller umziehen, wenn der Nachbar nicht passt.
  • Rutscht ein Mieter, sei es durch Krankheit, Arbeitslosigkeit, Scheidung in eine prekäre Situation, kann er auf staatliche Unterstützung zurückgreifen.
  •  Wer die „gesparten“ Erwerbskosten einer Immobilie gewinnbringend anlegt (z.B. in Aktien, ETFs etc.) und monatlich spart, kann sich über Jahre hinweg ein beträchtliches Vermögen aufbauen.

Nachteile Mieten:

  • Der Vermieter kann Eigenbedarf geltend machen.
  • Wer als Mieter nicht konsequent spart und sich eine Altersvorsorge aufbaut, kann im Alter in Altersarmut rutschen.

4) Fehleinschätzung des Verkaufswertes der Immobilie

Es liegt in der Natur der Dinge, die eigene Immobilie in den rosarotesten Farben zu sehen.
Schließlich hat man ja auch jede Menge Zeit und Geld darin investiert!

Hoffen Sie aber nicht, dass potentielle Käufer das genauso sehen?

Leider überschätzen viele Immobilienbesitzer den Wert ihres Eigentums.

Fakt ist aber, gerade in den letzten Jahren, sind gebrauchte Immobilien oft eher im Wert gefallen. Vor allem wenn sie außerhalb von Metropol-Regionen liegen.

Im Verhältnis zu den Neupreisen in den jeweiligen Regionen ist hier bei kurzfristigem Wiederverkauf ein beträchtlicher Wertverlust einzukalkulieren.

Denn auch die Entwicklungen beim Bau schreiten stets voran. So sind ältere Objekte oft nicht nach den neuesten Energietechniken ausgestattet.
Sie sind vielleicht auch optisch nicht mehr „State of the Art“. Was Ihnen jetzt und heute gefällt, mag anderen potentiellen Käufer nicht gefallen und dieses wird sich in den Preisvorstellungen des Käufers auch widerspiegeln.

Mein persönlicher Erfahrungswert ist: Wenn man eine gebrauchte Immobilie verkauft, stellt der Käufer alle Elemente wie zum Beispiel Küche, Fliesen und Böden auf den Prüfstand. Selbst wenn diese Teile hochwertig und gepflegt sind, wird der potentielle Käufer dieses als nicht zeitgemäß empfinden. Vielmehr wird er sich ausrechnen, was es kosten würde, diese Elemente nach eigenen Vorstellungen zu ändern.

Diesen Betrag wird ein potentieller Käufer in der Regel von Ihrem gewünschten Verkaufspreis abziehen.

Denn auch beim Immobilienkauf möchte zwischenzeitlich jeder ein „Schnäppchen“ machen.

Wir hatten mal bei einer Besichtigung Kaufinteressenten, die meinten, ein Rabatt von 10 % wäre ja normal und heute üblich  :mrgreen: 

So sieht das in der Realität aus!

In Großstädten, also Ballungsgebieten und angesagten Wohngegenden ist wenigsten gewährleistet, dass es Käufer gibt.

In vielen ländlichen Gebieten, sind teilweise gar keine Käufer zu finden, oder Verkäufe erfolgen nur mit erheblichen Preisnachlässen.

5) Heutige Rahmenbedingungen sind nur eine Momentaufnahme!

Das Schwierige bei der Gretchen-Frage, Kaufen oder Mieten ist:

Wir haben keine Glaskugel und können nicht in die Zukunft blicken!

Welche Entscheidung die Richtige ist, hängt eben nicht nur von den jetzigen Ausgangsbedingungen ab.
Vielmehr spielen künftige Entwicklungen eine noch viel größere Rolle.

  • Entwicklung der Immobilien-Preise
  • Entwicklung der Mietpreise
  • Entwicklung von Zinsen
  • Entwicklung der Haushaltseinkommen
  • Inflation
  • Politische Einflüsse
  • Naturkatastrophen
  • Persönliche Unwägbarkeiten

Es können nicht nur wirtschaftliche, sondern auch persönliche Entwicklungen eintreten, die nicht vorhersehbar sind.

Später ist man schlauer und ganz ohne Risiko ist das Leben eben nicht 😉 .

Doch gerade deshalb ist es wichtig, nicht zusätzlich unnötig hohe Risiken einzugehen.

6) Inflation frisst Schulden?

Besonders schlaue Anleger meinen, Immobilien mit einem besonders hohen Kreditanteil erwerben zu können, da Inflation grundsätzlich Kredite entwertet.

Diese „Annahme“ kann aber sehr gefährlich sein, weil es aktuell kaum eine Inflation gibt und diese auch in naher Zukunft fraglich erscheint.

Jede Inflation ist aber generell mit einem sinkenden Wachstum des Haushaltseinkommens verbunden.

Wer seine Finanzierung zu sehr auf Kante genäht hat, kann trotzdem in Schwierigkeiten kommen, weil er dann eventuell seine Kreditverpflichtungen nicht mehr pünktlich und ausreichend erfüllen kann.

Haben Sie sich nach reiflichen Überlegungen zu einem Immobilienkauf entschlossen, dann beherzigen Sie bitte die nachfolgenden Tipps 7-10.

Der Traum vom Eigenheim – und seine Tücken!

7) Bloß keine rosarote Brille beim Immobilienkauf!

Eigenheim und der Schlüssel dazu

Zinssätze von 1,8-2,5% sind natürlich verlockend und bedeuten rein belastungsmäßig eine Chance, Wohneigentum zu ermöglichen.

Doch die Kehrseite der Medaille ist, dass im Gegenzug die Immobilien-Preise teilweise deutlich gestiegen sind.

Außerdem fallen bei einem Immobilienkauf hohe Kosten an, die als Eigenmittel erst mal aufgewendet werden müssen.

Detaillierte Aufstellung siehe unter Punkt 8.

Diese Kaufpreisnebenkosten müssen durch potentielle Wertsteigerungen der Immobilie erst wieder aufgeholt werden.

Bilden Sie Rücklagen für außerplanmäßige Instandhaltungen. Immobilienexperten empfehlen als Richtwert bei Neubauten, ab Baufertigstellung 1 bis 1,50 Euro pro qm und pro Monat als Instandhaltungsrücklage. Bei Altbauten bis zum doppelten Betrag, je nach Zustand des Objektes.

Bei einer 100 qm großen Wohnung sind das 100 – 150 € pro Monat. Käufer eines Altbaus je nach Zustand des Objektes entsprechend mehr.

Bei einem Kauf von älteren Immobilien ist das Gutachten eines
unabhängigen Bausachverständigen wertvoll und sinnvoll.
Diese Kosten lohnen sich in jedem Fall!

8) Kauf- und Kaufneben-Kosten beim Erwerb von Immobilien.

Angesichts der aktuellen Niedrigzinsen werden Immobilien als perfekte Altersvorsorge empfohlen. Diese pauschale Aussage ist eine völlige Fehleinschätzung.

Leider werden hier wichtige Kriterien außer Acht gelassen.

Na ja, mit „Immobilien“ ist halt ne Stange Geld verdient. Da treten viele Marktteilnehmer (siehe Aufstellung weiter unten) auf, die an diesem Immobilien-Boom Geld verdienen wollen. Ob das Investment für Sie als Kunde sinnvoll ist oder nicht, steht hier nicht so sehr im Vordergrund.

Damit ist auch erklärbar, warum all diejenigen, die von Immobilien-Investments profitieren, Immobilienbesitz vorbehaltlos als Altersvorsorge empfehlen.

Wenn dieses dann auch noch von der Presse unterstützt wird, führt das zu diesem Immobilien-Hype, den wir gerade erleben.

Immobilienkauf-Kalkulation

Welche Kosten fallen an?

 

  • Kaufpreis zuzüglich
  • Notarkosten für den Kaufvertrag, Grundbucheinträge und sonstige Vertragsabwicklungen. Hier sind ca. 1,5% -2 % des Kaufpreises einzukalkulieren.
  • Grunderwerbsteuer. Diese beträgt aktuell je nach Bundesland derzeit zwischen 3,5% und 6,5%.
  • Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Stadt oder Gemeinde. Viele Kommunen erheben für den Verzicht ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts eine Gebühr. In der Regel ca. 10,-€
  • Finanzierungsgebühren, diese können von Bank zu Bank unterschiedlich sein (zwischen 0,50% bis 1%). Nicht zu vergessen evtl. anfallende Zwischenfinanzierungszinsen.
  • Maklerprovisionen, falls Sie Ihre Immobilie über einen Makler erworben haben (i.d.R. 3,57%).

Bevor Sie als hoffentlich glücklicher Käufer Ihre Immobilie nutzen können, fallen Kosten an, die sich durchschnittlich also ca. 9 – 13 % des Kaufpreises belaufen.

Weitere Kostenrisiken:

  • falsch eingeschätzte oder schlichtweg übersehene Baumängel
  • Instandhaltungen
  • rechtliche Probleme
  • Doppelbelastung von Miete/Finanzierungsbelastung für einige Zeit

Baufinanzierung-Vergleichs-Portal
Hier könne Sie sich unverbindlich eine Baufinanzierung berechnen lassen.

9) Damit der Traum vom Eigenheim kein Alptraum wird!

Grundsätze die Sie beachten sollten:

  • Möglichst hoher Eigenkapital (Mindestens 20 – 30 %).
  • Geringe oder gar keine Kreditverschuldung.
  • Regelmäßige Einnahmen, damit die Kredit-Raten pünktlich bezahlt werden.
  • Nutzen Sie die aktuell niedrigen Kreditzinsen und vereinbaren Sie eine möglichst lange Zinsbindung.
  • Vereinbaren Sie eine möglichst hohe, aber verkraftbare Tilgung.
  • Lassen Sie sich vertraglich Sondertilgungsrechte einräumen!
  • Nach Ablauf der Zinsbindung sollte keine Restschuld mehr vorhanden sein!
    Sollte nach Ablauf der Zinsbindung ein höheres Zinsniveau bestehen, kann das ein Problem werden.
  • Vorsicht vor der sogenannten Muskelhypothek. „Do it yourself“ ist beim Bauen nicht immer die beste und billigste Lösung. Auch zum Beispiel wegen der Gewährleistungen.
  • Die eigene Immobilie sollte kein „Klumpen-Risiko“ Es empfiehlt sich zusätzliche Vermögenswerte in Form von z.B. Aktien, Investmentfonds und weiteren Sachwerten aufzubauen.
  • Die Immobilie muss bis zum Eintritt in die Rente/Pension abbezahlt
  • Ist der Kaufpreis realistisch und ein späterer Wiederverkauf ohne Wertverlust möglich?
  • Ist mein Arbeitsplatz sicher?
  • Kann ich davon ausgehen, dass ich in den nächsten 10 – 15 Jahre die Immobilie bewohne, oder eher noch länger?
  • Wenn ich doch umziehen muss: Kann ich die Immobilie kostenneutral vermieten oder verkaufen, ohne dass ich auf Schulden sitzen bleibe?
Immobilienkauf bedeuted hohe Kostenbelastung

10) Die Zeiten ändern sich!

Bei der Generation meiner Eltern, war das eigene Haus das ultimative Ziel.

Auch im weiteren Umfeld haben sich viele Wohneigentum angeschafft und leben inzwischen ohne Schulden in ihrer eigenen Immobilie. Hier hat der Vermögensaufbau mit Immobilien, auch für Eigennutzer gut geklappt.

Also alles gut, prima und auch richtiggemacht.

Allerdings waren die Rahmenbedingungen bei dieser Generation auch völlig anders. Die meisten waren über Jahrzehnte bei einem und demselben Unternehmen beschäftigt, wollten bzw. mussten nie den Wohnort wechseln.

Die gewünschte Immobilie konnte damals noch zu einem guten Preis-Leistungsverhältnis gekauft werden.

Die Kaufnebenkosten waren auch wesentlich geringer als heute. Außerdem gab es sogar steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, die es heute für Eigennutzer leider nicht mehr gibt.

Heutige Fallstricke:

  • Kaufpreise für Immobilien verhältnismäßig sehr teuer
  • Hohe Kauferwerbs und Kaufnebenkosten.
  • Keine sicheren Arbeitsplätze mehr
  • Man muss mobil bleiben
  • Ungewisse Wirtschaftslage
  • Flexiblere Lebensmodelle

 

Die heutige Generation Y muss daher kritisch hinterfragen:
Welche Ausgangs-Bedingungen und welche Perspektiven habe ich für mich selbst?

Schlusswort:

Ein Immobilienbesitzer der abends in seinem Garten oder auf seinem Balkon sitzt und hochzufrieden seinen Feierabend genießt, den interessieren „Rendite“-Gesichtspunkte nicht wirklich.
Das nennt man Lifestyle und wenn man sich diesen Luxus leisten kann und vor allem will, dann ist das vollkommen in Ordnung.

Hier bedarf es keiner Rendite-Berechnung, hier siegt die emotionale Rendite.

Man sollte nur vorsichtig sein, wenn der Immobilienbesitz-Wunsch mit zu wenig Eigenkapital und zu hoher Verschuldung realisiert wurde.
Wer monatlich nur mit Hängen und Würgen über die Runden kommt, kann sicher die „Eigenheim-Idylle“ nicht mehr genießen.

Eine eigengenutzte Immobilie ist was ganz Tolles, wenn die Rahmenbedingungen absolut stimmen.

Leider gibt es aber auch Menschen, die durch nicht vorhersehbare Umstände durch Immobilien in wirtschaftliche Schwierigkeiten gekommen sind. Krankheit, Scheidung, Arbeitslosigkeit sind hier die häufigsten Ursachen.

Platzt eine Finanzierung, verlieren diese Menschen oft ihr gesamtes Erspartes. Denn in einem Notverkauf werden so gut wie nie auskömmliche Preise erzielt. Wenn es ganz schlecht läuft, können nicht einmal Darlehensverpflichtungen zurückgeführt werden.
Die so in Not geratenen ehemaligen Immobilienbesitzer bleiben sogar noch auf Schulden sitzen.
Ein Alptraum für Betroffene.

Ade Altersvorsorge!

Deshalb bitte sorgsam mit dem Thema Kauf von Immobilien umgehen und die vorgenannten Praxis-Tipps anwenden.

(Da ich viele Jahre bei der Deutsche Bank AG im Baufinanzierungs_Bereich tätig war und auch in meiner freiberuflichen Tätigkeit schon viele Baufinanzierungen begleitet habe, spreche ich hier mit einem sehr hohen praktischen Erfahrungsschatz.
Ein Gramm Praxis ist oft mehr wert, wie eine Tonne Theorie 😀

Vielleicht konnte ich Ihnen mit diesem Blog-Beitrag den einen oder anderen guten Tipp zum Thema Kaufen oder Mieten geben.

Ich wünsche Ihnen von Herzen, dass Sie die richtige Entscheidung bei der Frage Kaufen oder Mieten für sich treffen oder getroffen haben.

Wenn ich Ihnen weiterhelfen kann, rufen Sie mich einfach an, oder schicken mir eine Mail.

Herzliche Grüße
Waltraud Seidel

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